안녕하세요. Monim입니다.
오늘은 부동산 경매 매물 권리분석단계에서 필수인 말소기준권리에 대해서 알아보겠습니다.
말소기준권리란 무엇일까?
1. 개요
말소기준권리는 경매를 통해 부동산이 매각될 때 소멸되는 권리들 중 가장 앞선 권리를 말합니다.
이러한 말소기준권리를 포함하여 이보다 늦게 설정된 권리는 권리금액을 모두 받았는지 못 받았는지, 또 권리의 종류를 불문하고 매각으로 인해 깨끗이 소멸됩니다.
즉, 말소기준권리보다 순위가 뒤에 있는 권리들은 묻지도 따지지도 않고 모두 소멸(말소)되는 것입니다.
그럼 이러한 말소기준권리가 될 수 있는 권리에 대해 알아보도록 하겠습니다.
2. 세부내용
말소기준권리가 될 수 있는 자격을 갖춘 권리에는 아래와 같이 5가지 종류가 있습니다.
1. 저당권(근저당권)
2. 담보가등기
3. 압류(가압류)
4. 강제경매 기입등기
5. 전세권
1. 저당권
저당권은 채무자가 담보로 제공한 물건을 담보제공자가 점유 및 이용할 수 있도록 하고, 채무가 이행되지 않을 때 그 물건에서 우선적으로 변제받을 수 있도록 한 채권자의 권리를 말합니다.
2. 담보가등기
채권담보를 목적으로 하는 가등기를 말합니다.
3. 압류
채권자 등의 신청을 받은 국가 기관이 채무자의 재산 처분이나 권리행사 등을 못 하게 하는 절차를 말합니다.
추가적으로 가압류는 금전 또는 금전으로 환산할 수 있는 청구권을 그대로 두면 장래에 강제집행이 불가능하므로 이런 일을 예방하기 위해 미리 일반담보가 되는 채무자의 재산을 압류, 확보하는 보전 절차의 일종을 말합니다.
4. 강제경매 기입등기
소송에 의한 별도의 판결문을 통한 경매 절차가 시작되었다는 것을 등기사항전부증명서에 기입하는 것을 뜻합니다.
5. 전세권
일반적으로 전세권은 말소기준권리가 될 수 없습니다.
하지만, (1) 가장 먼저 등기되었으면서, (2) 부동산 전체에 대해 설정되었고, (3) 전세권자가 경매신청 또는 배당요구를 한 경우에는 말소기준권리가 될 수 있습니다.
말소기준권리를 찾는 것은 권리분석에 필수적인 요소입니다.
따라서 말소기준권리가 될 수 있는 권리들에 대해서는 확실히 숙지해야된다고 생각합니다.
3. 3줄 요약
말소기준권리는 '부동산 경매의 신호등' 같은 존재입니다.
이를 통해 소멸되는 권리들을 파악하면 경매에서 안전한 차선을 찾을 수 있습니다.
저당권, 담보가등기, 압류, 강제경매 기입등기, 특정 조건을 만족하는 전세권이 이러한 '신호'들이며, 이들을 확실히 숙지하는 것은 마치 '부동산 경매의 운전면허'를 취득하는 것과 같습니다.
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