대항력과 우선변제권

안녕하세요. Monim입니다.

오늘은 주택임대차보호법에 규정된 임차인의 권리 중 대항력과 우선변제권, 최우선변제권에 대해서 알아보겠습니다.

 

대항력과 우선변제권

1. 개요

주택임대차보호법은 민법에 대한 특례법이지만 주거용 건물에 대해서는 민법에 우선합니다.

즉, 주택임대와 관련한 분쟁이 생겼을 때는 민법이 아닌 주택임대차보호법에 근거하여 시시비비를 판단합니다.

일반적으로 임차권은 등기되지 않는 권리이므로 해당 부동산이 경매에 넘어가게 되면

'해당하는 순서에 따라 보증금 전부를 지킬 수 없는 경우가 생길 수 있다'는 것을 의미합니다.

하지만 주택임대차보호법으로 인하여 채권이던 임차권이 물권으로 변할 수 있어 자신의 권리를 공고히 지킬 수 있게 됩니다.

 

2. 세부내용

주택임대차 보호법에 규정된 임차인의 권리는 아래와 같습니다.

1. 대항력
2. 우선변제권과 최우선변제권

 

1. 대항력

대항력이란 부동산의 소유자 및 제3자로부터 임차인이 현재 거주하고 있는 집에서 버틸 수 있는 권리입니다.

임차인이 대항력을 가지고 있는 경우에는 경매를 통해 해당 부동산을 낙찰받은 매수인이 임차인에게 이사를 요구해도 보증금을 모두 돌려받을 때까지 합법적으로 거주할 수 있습니다.

대항력을 가지려면 해당 부동산을 임차인의 자격으로 점유하고 전입신고를 하면 됩니다.

전입신고를 한 다음 날 0시부터 바로 대항력이 발생합니다.

단 대항력이 생겼더라도 말소기준권리보다 대항력 날짜가 빠른 경우에만 대항력이 대항력으로서의 힘을 발휘할 수 있습니다.

하지만 말소기준보다 대항력 날짜가 뒤인 경우에는 소멸되는 권리이므로 해당 부동산을 점유하며 버티더라도 결국 인도명령제도에 의해 강제집행 됩니다.

따라서 대항력을 갖기 위해서는 임차인의 자격으로 최대한 빠르게 전입신고를 하는 것이 중요합니다.

 

2. 우선변제권과 최우선변제권

우선변제권과 최우선변제권은 경매가 진행될 때 배당에 참여해 임차인이 자신의 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다.

이러한 우선변제권을 갖기 위해서는 반드시 확정일자를 받아야 합니다.

일반적으로 임차인이 계약을 통해 해당 부동산을 점유하게 되면 바로 전입신고와 확정일자를 받으라고들 합니다.

그래야 하는 이유가 대항력과 우선변제권을 갖추기 위한 셈입니다.

우선변제권과 최우선변제권은 앞서 말했던 것처럼 임차인이 자신의 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다.

하지만 우선변제권과 최우선변제권의 차이는 최우선변제권이 소액임차인만 해당된다는 부분입니다.

소액임차인이라고 인정받을 수 있는 금액과 최우선변제권을 행사할 수 있는 금액은 시간에 따라 변동되었습니다.

아래의 표는 담보물권 설정일에 따른 최우선 변제금액을 정리한 표입니다.

해당 내용은 인터넷 등기소에서 확인할 수 있습니다.

담보물권 설정일	지역	보증금 범위	최우선 변제
1990. 2. 19.~	서울특별시, 직할시	2,000만원 이하	700만원
	기타 지역	1,500만원 이하	500만원
1995. 10. 19.~	특별시 및 광역시(군지역 제외)	3,000만원 이하	1,200만원
	기타 지역	2,000만원 이하	800만원
2001. 9. 15.~	수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역	4,000만원 이하	1,600만원
	광역시(군지역과 인천광역시지역 제외)	3,500만원 이하	1,400만원
	그 밖의 지역	3,000만원 이하	1,200만원
2008. 8. 21.~	수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역	6,000만원 이하	2,000만원
	광역시(군지역과 인천광역시지역 제외)	5,000만원 이하	1,700만원
	그 밖의 지역	4,000만원 이하	1,400만원
2010. 7. 26.~	서울특별시	7,500만원 이하	2,500만원
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)	6,500만원 이하	2,200만원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	5,500만원 이하	1,900만원
	그 밖의 지역	4,000만원 이하	1,400만원
2014. 1. 1.~	서울특별시	9,500만원 이하	3,200만원
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)	8,000만원 이하	2,700만원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	6,000만원 이하	2,000만원
	그 밖의 지역	4,500만원 이하	1,500만원
2016. 3. 31.~	서울특별시	1억원 이하	3,400만원
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)	8,000만원 이하	2,700만원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	6,000만원 이하	2,000만원
	그 밖의 지역	5,000만원 이하	1,700만원
2018. 9. 18.~	서울특별시	1억 1천만원 이하	3,700만원
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 용인시, 세종특별자치시, 화성시	1억원 이하	3,400만원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시	6,000만원 이하	2,000만원
	그 밖의 지역	5,000만원 이하	1,700만원
2021. 5. 11.~	서울특별시	1억 5천만원 이하	5,000만원
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	1억 3천만원 이하	4,300만원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	7,000만원 이하	2,300만원
	그 밖의 지역	6,000만원 이하	2,000만원
2023. 2. 21.~	서울특별시	1억 6천500만원 이하	5,500만원
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	1억 4천500만원 이하	4,800만원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	8,500만원 이하	2,800만원
	그 밖의 지역	7,500만원 이하	2,500만원

 

3. 3줄 요약

주택임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하는 '부동산의 보호막'입니다. 

이를 통해 임차인은 대항력과 우선변제권, 최우선변제권을 활용하여 보증금을 지킬 수 있습니다. 

여기서 중요한 것은 전입신고와 확정일자를 받아 이 권리를 확보하는 것입니다.

 

추천글

2023.11.21 - [경제서적/저는 부동산 경매가 처음인데요] - 말소기준권리란 무엇일까?

2023.10.29 - [경제서적/부자아빠 가난한아빠] - 부자가 되는 10단계